부동산 세제개편 (데드라인 효과, 장기보유특별공제, 전월세 전가)

올여름 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 시장이 묘하게 달아오르고 있습니다. 규제가 나올 때마다 "이번엔 진짜 집값이 잡히나" 기대했다가 얼마 뒤 슬그머니 올라가는 걸 반복해서 봐온 탓에, 저도 이번엔 결과보다 '효과가 언제까지 유지되는가'를 더 먼저 따져보게 됐습니다. 가족 모임 밥상머리에서 세금 얘기로 언성이 높아지는 걸 직접 겪고 나서야 숫자가 아닌 사람의 문제라는 걸 실감했거든요.

부동산 세제개편 (데드라인 효과, 장기보유특별공제, 전월세 전가)

데드라인 효과: 규제는 언제까지 작동하는가

7월 말 발표가 예고된 세제개편안의 핵심 방향은 이미 윤곽이 나와 있습니다. 보유세 강화, 장기보유특별공제 축소, 임대사업자 양도세 중과 유예 종료. 이 세 가지가 맞물리면 시장에 어떤 순서로 영향을 줄지, 저는 올봄부터 꽤 오래 생각해 왔습니다.

장기보유특별공제(장특공제)란 1주택자가 집을 오래 보유하거나 거주했을 때 양도차익에서 최대 80%까지 세금을 깎아 주는 제도입니다. 20년 전에 3억 원에 산 강남권 아파트가 지금 37억 원이 됐다면, 80% 공제를 받느냐 40%를 받느냐에 따라 실납세액이 3~4억 원씩 달라집니다. 이 공제율이 거주 요건 중심으로 바뀌면 직접 살지 않고 세만 주던 장기 보유자들은 선택지가 둘뿐입니다. 직접 들어가 거주하거나, 데드라인 전에 파는 것.

저희 이모님이 딱 그 상황이었습니다. 강남 재건축 추진 단지에 20년 넘게 세를 주면서 보유만 해 오셨는데, 정작 사시는 곳은 분당입니다. 지난 5월 양도세 중과 재시행 뉴스가 나왔을 때 가족 모임에서 이모님이 "나라에서 팔라는 건지 말라는 건지 모르겠다"고 하셨고, 사촌 형과 이모부가 팔자 버티자로 나뉘어 결론 없이 끝났습니다. 장특공제 수치가 구체적으로 얼마가 되느냐에 따라 세금이 수억씩 바뀐다는 걸 그날 처음으로 제 눈으로 실감했습니다.

양도세 중과란 다주택자나 규정 요건 미충족자에게 기본 세율에 10~30%포인트를 추가로 부과하는 제도입니다. 올해 5월 9일에 재시행됐고, 이를 앞두고 벌어진 3~4월 급매장은 짧은 데드라인이 시장에 얼마나 강한 충격을 주는지 보여줬습니다. 제 회사 동료는 두 달 안에 팔아야 한다는 압박에 시세보다 한참 낮게 던졌고, 몇 달 뒤 그 단지 호가가 슬금슬금 다시 오르는 걸 보고 점심시간 내내 말이 없었습니다. 나중에 본인 입으로 "데드라인에 쫓겨서 판 게 제일 후회된다"고 했을 때 저는 뭐라 위로할 말을 못 찾았습니다.

이번 세제개편은 다주택자, 비거주 1주택자, 임대사업자 각각에게 2027년 1월 혹은 6월을 전후한 데드라인을 부여하는 방식으로 설계될 가능성이 높습니다. 그 기간 동안은 분명히 매물이 나옵니다. 특히 강남권 고령 보유자들, 재건축 단지에 이주한 채 세를 놓아 온 분들을 중심으로 물건이 나올 가능성이 있습니다. 출처: 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위 거래가격은 2025년 상반기 기준 14억 원 수준으로, 현행 양도세 비과세 기준인 12억 원을 이미 넘어선 상태입니다. 비과세 기준 자체가 시장 현실과 괴리가 크다는 점에서, 이를 15억 원으로 상향하는 방안도 거론되고 있습니다.

그런데 데드라인이 지나면 어떻게 될까요. 세금이 100%라도 팔지 않겠다고 버티는 사람들만 남는 국면이 옵니다. 그때부터는 매물이 구조적으로 사라집니다. 그 데드라인이 2027년 6월에 끝나고, 규제 효과로 잠시 눌렸던 시장이 그 시점부터 다시 오르기 시작한다면, 지금 규제는 집값을 잡은 것이 아니라 뒤로 미뤄 압축시킨 것에 가깝습니다. 규제가 '언제까지' 작동하는지를 모르면 결과만 보고 판단하다가 정확히 제 동료처럼 타이밍을 놓치게 됩니다.

• 2025년 5월 양도세 중과 재시행, 실질 데드라인은 2개월 남짓에 불과했던 3~4월 급매장
• 이번 개편안은 2027년 1~6월을 데드라인으로 설계될 가능성 — 6개월 이상 유예로 충격은 분산되지만 근본 구조는 동일
• 서울 아파트 중위가 14억 원인데 비과세 기준은 12억 원 — 기준 현실화 없이 규제만 강화하면 납세 대상자가 급격히 늘어남
• 데드라인 이후 잔류 보유자들은 세율 인상에도 비매도 의지가 강한 층 — 그 시점부터 매물 공백이 구조화됨

요약: 데드라인 효과는 실제로 작동하지만 그 유효기간은 데드라인 시점까지이며, 이후에는 오히려 매물 공백이 심화될 수 있다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.

장기보유특별공제·전월세 전가: 보이지 않는 파급 경로

장특공제 개편은 12억 원을 넘는 고가 주택, 그중에서도 보유 기간이 긴 강남·서초권 아파트에 집중적인 영향을 줍니다. 저는 이 부분이 '세금 정책'이 아니라 '전월세 시장을 건드리는 정책'으로 봐야 한다고 생각합니다. 거주 요건을 채우기 위해 비상급지에 살던 분들이 상급지로 이동하면, 그 동네 전월세 수요가 갑자기 늘어납니다. 수요가 늘면 전세가가 오릅니다. 저도 지금 전세로 살고 있어서, 이 대목은 남의 얘기가 아닙니다.

종합부동산세(종부세)란 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과되는 보유세로, 부동산 가격 상승을 억제하기 위한 대표적 수단입니다. 보유세를 강화하면 임대인이 세금을 세입자에게 전가한다는 논리가 자주 나오는데, 이것이 단기간에 직접 전가가 되느냐는 시장 상황에 따라 다릅니다. 이미 받을 수 있는 최대치를 받고 있는 상황에서 세금이 오른다고 즉시 임대료를 더 올리긴 어렵습니다. 하지만 시간 차를 두고 보면 얘기가 달라집니다.

보유 부담이 커지면 상급지를 매수 대신 전월세로 거주하려는 수요가 늘고, 시간이 지나면서 임대 공급은 줄고 수요는 늘어 결국 전세가가 오릅니다. 전세가가 오르면 임대수익률이 올라가고, 그 수익률이 보유세를 커버하고도 남을 수준이 되면 보유 유인이 다시 생깁니다. 매매가가 오를 조건이 재형성되는 것입니다. 출처: 통계청의 주거실태조사에 따르면 수도권 임차 가구 비율은 전체의 약 45%에 달해, 전월세 가격 변동은 매매보다 더 많은 가구에 직접 영향을 미칩니다.

임대사업자 양도세 중과 유예 종료 문제도 같은 맥락입니다. 유예란 일정 요건을 갖춘 임대사업자에게 한시적으로 중과세를 면제해 준 제도인데, 이 혜택에 기간 제한을 두면 그 전에 팔도록 유도하는 효과가 생깁니다. 매물 출회 효과는 있습니다. 하지만 현재 임대 중인 주택이 팔리면 그 임차인은 나가야 합니다. 시장에 매매 매물이 늘어나는 동시에 임대 공급이 줄어드는 구조가 동시에 작동합니다. 언론에서 6만 세대 같은 숫자가 나오는데, 과장이 섞여 있다 해도 수만 세대 규모라면 전세 시장에 유의미한 영향이 생길 수 있습니다.

솔직히 저도 이 모든 흐름이 한꺼번에 맞물릴 경우를 머릿속으로 그려보면 좀 답답합니다. 매물이 나오는 속도보다 전세 수요가 올라가는 속도가 빠른 국면이 오면, 세금 규제의 수혜자는 매수자가 아니라 갑자기 높아진 전세금을 감당해야 하는 임차인이 될 수 있거든요. 다만 이 모든 시나리오는 아직 개편안이 발표되기 전의 예상입니다. 비과세 기준 상향이 15억이 될지, 장특공제 축소 폭이 얼마나 될지에 따라 실제 파급 경로는 얼마든지 달라질 수 있습니다.

• 장특공제 거주 요건 강화 → 비상급지 보유자들의 상급지 전입 수요 증가 → 상급지 전월세 가격 상승
• 임대사업자 유예 종료 → 임대 매물 출회 동시에 임대 공급 감소 → 전세가 상승 압력
• 종부세 강화 → 단기 직접 전가는 어렵지만, 시차를 두고 임대 수요 증가·공급 감소 경로로 전월세 가격에 반영됨
• 내년 주요 재건축 단지 이주 수요까지 겹치면 상급지 전세 공급 부족이 추가로 심화될 수 있음

요약: 장특공제 개편과 임대사업자 규제는 매매 시장보다 전월세 시장에 더 빠르고 광범위한 영향을 줄 수 있으며, 이 파급 경로를 함께 봐야 정책 효과를 온전히 이해할 수 있습니다.

이번 세제개편이 제게 남긴 가장 큰 숙제는 하나입니다. '효과가 있다'는 말은 언제까지 유효한가. 데드라인 전까지 매물이 나오고 시장이 눌리는 건 맞습니다. 하지만 그 이후 남는 사람들은 세금 100%에도 팔지 않겠다는 층이고, 그때부터 매물은 구조적으로 사라집니다. 뒤로 미룬 압력이 나중에 더 크게 터질 수 있다는 걸, 이번 봄의 급매장을 옆에서 지켜보면서 이미 한 번 실감했습니다.

당장 제가 세법을 바꿀 수는 없습니다. 하지만 그 시간표가 언제 시작해서 언제 끝나는지, 그리고 끝난 이후에 전월세 시장이 어떻게 반응할지 정도는 미리 읽고 움직여야 후회를 줄일 수 있다는 걸 배웠습니다. 7월 말 발표 이후 구체적인 수치가 나오면 지금 예상과 달라지는 지점을 반드시 다시 짚어볼 생각입니다.

참고: https://www.youtube.com/watch?v=LJX4uvsMKmc&t=230s