장기보유특별공제 (공제축소, 전월세, 세입자)

집주인 실거주 통보를 받아본 적 있으신가요? 저는 있습니다. 4년 살던 집에서 짐을 쌌던 그날, 세금 정책 하나가 평범한 세입자의 일상을 어떻게 바꿔놓는지 몸으로 배웠습니다. 7월 말 세제 개편안 발표를 앞두고 장기보유특별공제 축소 얘기가 본격적으로 나오는 지금, 그날의 기억이 자꾸 겹쳐 보입니다.

장기보유특별공제 (공제축소, 전월세, 세입자)

공제축소, 매물이 쏟아질까요 아니면 세입자가 쏟아질까요

정부가 장기보유특별공제를 손보려는 방향은 어느 정도 윤곽이 잡혀 있습니다. 핵심은 보유 기간만으로 공제 혜택을 받는 구조를 줄이고, 실제 거주 기간에 혜택을 집중시키는 쪽입니다. 장기보유특별공제란 오래 보유한 주택을 팔 때 양도소득세 과세 대상 금액을 줄여주는 제도로, 현재는 보유 4%와 거주 4%를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 10년 들고 있기만 해도 세금 부담을 상당히 낮출 수 있었던 제도입니다.

그런데 이 공제 구조가 6대 2, 더 나아가 8대 0으로 바뀐다면 어떤 일이 벌어질까요? 집값이 많이 오른 지역, 그러니까 강남 3구나 용산, 한강벨트 일대를 보유한 분들이 세금 혜택을 받으려면 직접 들어가서 살아야 합니다. 당연히 그 집에 살던 세입자는 내보내야 하고요. 제가 4년째 살던 집에서 받았던 그 전화, "아무래도 제가 들어와야 할 것 같아요"라는 그 통보가 이번에 훨씬 큰 규모로 반복될 가능성이 있습니다.

더 아이러니한 건 지방에 거주하시다가 강남에 집을 보유한 분들까지 학군지 주소를 옮기거나 주말마다 드나드는 형태로 거주 요건을 맞추려 한다는 점입니다. 정작 그 동네에서 진짜 필요해서 살고 싶은 사람들은 임차할 물량이 줄어 더 비싼 전월세를 감당해야 하는 구조가 만들어지는 거죠. 출처: 국토교통부 자료에서도 최근 서울 전세 거래량 감소와 월세 전환 가속화 추세가 확인되고 있습니다.

• 보유 공제 비율이 줄면 실거주 요건을 갖추려는 집주인의 세입자 내보내기가 본격화될 수 있습니다
• 한강벨트·강남 3구 등 고가 주택일수록 양도세 절감 효과가 크므로 실거주 전환 유인이 더 강합니다
• 쫓겨난 세입자들이 인근 지역으로 밀려나면서 연쇄적인 전월세 가격 상승이 이어질 가능성이 있습니다
• 지방 보유자들의 학군지 위장 거주 등 예상치 못한 풍선효과가 나타날 수 있습니다

요약: 장기보유특별공제 축소는 매물을 늘리기보다 전월세 물량을 줄이고 임대료를 올리는 방향으로 먼저 작동할 가능성이 큽니다.

전월세 시장, 유예 기간이 정말 출구가 될까요

세제 개편안 발표 후 실제 적용까지는 유예 기간이 주어질 것입니다. 빠르면 2027년 1월, 늦으면 같은 해 6월 적용 식으로요. 정부 입장에서는 이 기간이 집주인들이 매물을 내놓는 시간이 되길 바라겠지만, 실제로는 어떻게 작동할까요? 저는 솔직히 회의적입니다.

제가 집주인 통보를 받고 나서 겪은 몇 달을 돌이켜보면, 그 기간은 제가 짐을 쌀 곳을 찾는 시간이었지 집주인이 집을 파는 시간이 아니었습니다. 집값이 더 오를 거라는 판단이 서면 6개월이든 1년이든 팔 이유가 없죠. 과거 양도소득세 중과 직전에 판 사람과 버틴 사람 중 결국 누가 더 유리했는지를 보면, 시장의 답은 이미 나와 있습니다. 양도소득세란 부동산이나 주식 같은 자산을 팔 때 생긴 이익에 매기는 세금으로, 세율이 높아질수록 집주인 입장에서는 팔지 않는 게 오히려 유리해지는 역설이 생깁니다.

결국 유예 기간은 집주인에게는 세입자를 내보낼 협상 기간이 되고, 세입자에게는 새 보금자리를 찾아 헤매는 고통의 시간이 됩니다. 그 시간 동안 임대 시세는 오르고, 3~4년 전 가격으로 들어온 세입자는 수억 원 오른 시세를 감당하지 못해 더 외곽으로 밀려납니다. 제가 직접 겪어봤기에 이건 단순한 시나리오가 아닙니다. 출처: 한국은행 금융안정보고서에서도 임대차 시장의 가격 전가 구조, 즉 집주인의 비용 증가가 임차인 부담으로 이어지는 현상을 지속적으로 경고하고 있습니다.

그렇다면 보유세 인상까지 겹치면 달라질까요? 원베일리 같은 고가 단지에서 보유세 5,000만 원에 월세 700만 원, 연 8,400만 원을 받는 사례가 나옵니다. 보유세를 내고도 수익이 남는 구조라면 팔 이유가 없다는 얘기입니다. 물론 이건 극단적 사례라 시장 전체로 일반화하기는 어렵습니다. 보유 여력이 없는 분들은 매각을 선택할 수도 있습니다. 하지만 그런 분들이 주로 보유한 곳은 최상급지가 아닐 가능성이 높고, 정작 정책이 겨냥한 강남권 우량 자산에서는 버티는 쪽의 손이 여전히 강하다고 보는 시각이 있습니다.

요약: 유예 기간은 매물 출회의 시간이 아니라 세입자 내보내기와 임대료 재협상의 시간이 될 가능성이 더 크며, 보유세를 올려도 수익이 남는 고가 자산 보유자들은 버티는 쪽을 택할 것으로 보입니다.

세입자가 받는 청구서, 정책은 왜 항상 엉뚱한 곳에 도착할까요

토지거래허가구역 이야기를 빼놓을 수 없습니다. 토지거래허가구역이란 일정 면적 이상의 부동산을 취득할 때 관할 지자체 허가를 받아야 하고, 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과되는 제도입니다. 매수하면 직접 살아야 하므로 전세를 끼고 살 수 없게 됩니다. 이 제도가 강남 3구와 용산에 이어 동탄, 구리, 기흥까지 확대 지정되면서 전세 물량이 구조적으로 줄어드는 효과가 나타나고 있습니다.

제가 이번 정책 흐름을 보면서 가장 답답했던 건 바로 이 지점입니다. 정책이 겨냥하는 대상은 다주택자나 고가 주택 투기 수요인데, 실제 청구서가 먼저 도착하는 곳은 전세 보증금을 빼서 갈 곳을 찾아야 하는 세입자입니다. 그것도 자금 여력이 넉넉한 세입자라면 그 돈으로 인근 지역 아파트를 매수하면 그만이지만, 그렇지 못한 분들은 더 먼 곳으로, 더 좁은 집으로 밀려납니다.

토지거래허가구역은 금융 규제나 세금 규제와 달리 전세 물량 자체를 직접 줄이는 효과를 냅니다. 전세에서 쫓겨난 수요가 매매로 전환되면서 노도관, 광명 등 서울 외곽과 수도권 지역의 거래 건수가 오히려 늘어나는 현상이 그 증거입니다. 묶는 건 쉽고 푸는 건 어려운 이 제도가 이미 너무 많은 지역에 촘촘하게 적용된 지금, 되돌리는 것 자체가 또 다른 신호로 읽혀 더 어려운 상황이 됐습니다. 제 경험상 이런 구조에서 가장 먼저 고통을 받는 건 정책 설계자도, 집주인도 아닌, 그 사이 어딘가에서 집을 찾고 있는 평범한 사람들입니다.

• 토지거래허가구역 확대는 전세 물량을 직접 줄여 임차 수요를 매매로 전환시키는 구조를 만듭니다
• 규제 지역에서 밀려난 전세 수요가 서울 외곽·수도권으로 이동하며 연쇄 매매 수요를 자극합니다
• 한번 지정된 토지거래허가구역은 해제 시 시장 신호 왜곡 우려로 되돌리기가 매우 어렵습니다

요약: 토지거래허가구역 확대는 전세 물량 감소와 임차 수요의 매매 전환을 동시에 유발하며, 정책의 부작용이 가장 힘없는 세입자에게 먼저 집중되는 구조입니다.

정리하면, 이번 세제 개편 방향이 어떻게 나오든 단기 출렁임이 잠잠해진 후 시장이 어디로 향할지를 냉정하게 봐야 합니다. 한 달의 매물 증가를 성과로 포장하는 발표가 나오더라도, 그 이후의 흐름을 긴 시계로 따라가 보시길 권합니다. 7월 말 실제 발표 내용이 나오기 전까지는 어떤 전망도 가정 위에 선 시나리오임을 잊지 마시고요.

그 텅 빈 거실에서 멍하니 앉아 있던 그날부터 저는 부동산 정책을 볼 때 취지보다 먼저 "이게 실제로 누구를 움직이게 하고, 짐은 누가 싸게 되는가"를 따져 보게 됐습니다. 여러분도 다음 발표가 나왔을 때, 그 질문 하나만 먼저 해보시면 어떨까요.

참고: https://www.youtube.com/watch?v=1mqjvPsN6aY&t=494s