솔직히 저는 "집은 여유 있을 때 사는 것"이라고 믿었습니다. 그런데 전세 만기가 코앞에 닥치고 나서야 그 믿음이 완전히 틀렸다는 걸 깨달았습니다. 보증금을 올려달라는 집주인 통보를 받은 날부터, 저희 부부는 더 이상 여유 같은 건 없었습니다. 전세도 없고, 월세는 너무 비싸고, 대출은 막혀 있는 이 상황을 흔히 3면 초가(三面楚歌)라고 부릅니다. 사방이 막혔다는 뜻인데, 표현이 딱 맞더라고요.지금 시장의 팩트: 규제가 만든 3면 초가 구조일반적으로 대출 규제는 집값을 잡는다고 알려져 있지만, 제 경험상 그 영향이 어디에 떨어지는지가 훨씬 중요합니다. 현재 국민은행을 포함한 주요 시중은행이 주택담보대출 한도를 3억 원으로 제한하거나 연간 신규 대출을 중단하는 상황에 이르렀습니다. 주택담보대출비율(LTV)..

집을 파는 사람이 오히려 돈을 빌려준다는 게 말이 됩니까? 저도 처음엔 사기라고 생각했습니다. 몇 년 전 지방 부모님 집을 팔 때 매수자가 꺼낸 "근저당 설정" 얘기에 그 자리에서 얼굴이 굳었거든요. 그런데 최근 대통령의 분당 아파트 매도 방식을 두고 온 인터넷이 뜨거운 걸 보면서, 그때 제가 밤새 공부했던 그 구조가 다시 떠올랐습니다. 합법이냐 꼼수냐를 따지기 전에, 이 거래가 도대체 어떤 구조인지부터 알아야 논쟁도 의미가 있습니다.채권최고액과 매도자 근저당, 구조를 알면 리스크가 보인다이번 거래에서 가장 많이 언급된 숫자가 17억 7천만 원짜리 근저당입니다. 그런데 이 숫자를 보고 "17억 7천을 빌려줬다"고 이해하는 분들이 많은데, 그건 채권최고액의 개념을 모르기 때문입니다. 채권최고액이란 원금에 ..

솔직히 저는 오피스텔이 주택수에 들어간다는 걸 몰랐습니다. 아버지가 은퇴 후 월세 수입용으로 오피스텔 하나를 사셨을 때, 온 가족이 "그건 주택이 아니니까 괜찮다"고 철석같이 믿었거든요. 취득세도 4.6%로 냈으니까요. 그 믿음이 얼마나 위험했는지, 저는 계약 며칠 전에야 겨우 알았습니다. 350만 원짜리 양도세가 5억으로 뛰는 계산을 실제로 눈앞에 놓고 나서야, 세법이 얼마나 정교하게 함정을 숨기고 있는지 실감했습니다.1주택 비과세, 왜 이렇게 자주 틀리나양도소득세(이하 양도세)는 부동산을 팔 때 발생하는 차익에 부과되는 세금입니다. 그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 이 세금이 거의 0에 수렴하고, 요건을 하나라도 어기면 수억 원이 날아가는 구조입니다. 간단히 수치로 보겠습니다. 양도가액 15..

내집마련을 하고 나서 "왜 내가 산 단지만 제자리인가"라고 묻는 분들의 이유는 거의 대부분 순서가 거꾸로였습니다. 단지 이름 먼저 듣고, 임장 먼저 가고, 계약부터 하는 방식이죠. 저도 한때 그 방식으로 움직이는 지인을 보면서 부러웠던 적이 있습니다. 지금은 그 결말을 알고 있어서, 이 글을 씁니다.소액 재개발, 일반적으로 수익이 난다고 알려져 있지만 실제로는3년 전 회사 동기가 점심 자리에서 갑자기 빌라 계약을 했다고 했습니다. 부동산 카페에서 "옆 구역이 지정됐으니 다음은 우리 차례"라는 글을 보고 들어갔다고 했어요. 동의서를 걷고 있고, 연번을 부여받았다는 것도 덧붙였습니다. 저는 솔직히 그때 좀 부러웠습니다. 겁이 많아서 계산기만 두드리던 저와 달리, 그 친구는 이미 서울에 미래의 새 아파트를 깔..

세금 얘기가 뉴스에 나올 때마다 "나는 1주택자니까 괜찮겠지" 하고 넘기셨다면, 이 글만큼은 끝까지 읽어보시길 권합니다. 저는 몇 년 전 이모께서 거주요건을 채우지 못한 채 집을 팔았다가 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞으시는 걸 옆에서 지켜봤습니다. 그때의 기억이 있어서인지, 7월 세제 개편 소식을 들을 때마다 마음이 괜히 무거워집니다. 지금 이 시점에 무엇을 어떻게 살펴봐야 하는지, 겁먹기 전에 차분하게 짚어보겠습니다.보유세의 민낯 — 종부세보다 재산세가 더 무서울 수 있습니다많은 분들이 보유세(保有稅) 하면 종합부동산세(종부세)만 떠올리시는데, 솔직히 저도 예전엔 그랬습니다. 그런데 실제로 시뮬레이션 수치를 보고 나서는 생각이 좀 달라졌습니다. 여기서 보유세란 부동산을 소유하는 것만으로 매년 납부해야 ..

솔직히 저는 집을 알아보기 시작하면서 몇 달을 완전히 거꾸로 살았습니다. 얼마를 빌릴 수 있는지는 한 번도 확인하지 않고, 그냥 앱 켜서 잠실 시세부터 들여다봤으니까요. 지금 무주택자가 처한 상황은 단순히 집값이 비싸다는 얘기가 아닙니다. 정부가 무주택자에게 주는 혜택이 실시간으로 줄어들고 있고, 같은 무주택자 안에서도 조건이 갈리기 시작했습니다. 이 글은 그 구조를 짚고, 제가 직접 겪으면서 알게 된 순서 이야기입니다.지금 무주택자 혜택이 조용히 사라지고 있습니다재작년에 은행 창구에 갔다가 처음 들은 단어가 생애최초 LTV였습니다. 생애최초 LTV(Loan to Value ratio)란 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람에게 집값 대비 더 높은 비율로 대출을 허용하는 제도입니다. 당시 기준으로 생애최초..