7월 1일, 화성 동탄·구리·용인 기흥구에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3종 규제가 동시에 걸렸습니다. 발표는 6월 30일, 대출 규제 적용은 바로 다음 날. 저는 이 소식을 듣는 순간 몇 년 전 밤새 은행 앱을 열었다 닫았다 했던 그 기억이 고스란히 살아났습니다.발표 다음 날 대출이 막힌다는 게 실제로 어떤 의미인지 아십니까이번 규제의 핵심 구조는 세 가지가 한 묶음입니다. 조정대상지역(調整對象地域)이란 집값 상승이 과도하다고 판단된 지역에 세금·대출·청약 요건을 강화하는 지정 제도이고, 투기과열지구(投機過熱地區)는 한 단계 더 올라가 다주택자 대출을 원천 차단하는 강도 높은 규제입니다. 여기서 조정대상지역과 투기과열지구의 차이를 간단히 정리하면, 세금 중과와 대출 축소라는 방향은 같지만 ..

상승 종목이 200개도 안 될 때 하락 종목은 2,000개가 넘습니다. 코스피가 9,000선을 바라보는 동안 제 계좌는 30% 넘게 밀려 있었는데, 그 숫자를 처음 봤을 때 비로소 이상함의 정체가 뚜렷해졌습니다. 지수와 내 계좌가 이렇게까지 다른 방향으로 움직이는 게 정상이 아닐 수 있다는 생각, 이 글은 그 의심에서 시작합니다.수급 구조가 만든 기형 장세, 내 계좌는 왜 파란불이었나일반적으로 코스피가 오르면 시장 전반이 오른다고 알려져 있지만, 제 경험상 올 봄부터 여름까지는 완전히 달랐습니다. 삼성전자와 하이닉스 두 종목의 시가총액 비중이 코스피 전체의 60%까지 치솟으면서, 지수는 두 종목이 혼자 끌어올리는 구조가 됐습니다. 저는 실적이 괜찮다고 공부해서 담아뒀던 중소형주 두 개가 지수 상승과 반대..

세금을 올리면 집주인들이 버티다 못해 매물을 내놓을 거라고 믿었습니다. 저도 한때 그 믿음에 제 전세 재계약 시점을 통째로 걸었던 사람이니까요. 그런데 돌아온 건 급매 문자가 아니라, 집주인이 내민 반전세 계약서였습니다. 세금이 집주인을 압박하는 게 아니라, 세입자 월세로 그대로 전가된다는 걸 그제야 몸으로 배웠습니다.공급 부족이 만드는 상승은 성격 자체가 다릅니다일반적으로 집값이 오르면 금리 인상이나 규제 강화로 잡을 수 있다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 원인에 따라 완전히 다른 이야기입니다. 금리나 투자 심리로 오른 가격은 그 원인이 바뀌면 멈춥니다. 그런데 순수한 공급 부족(Supply Shortage)이 원인일 때는 얘기가 다릅니다. 여기서 공급 부족이란, 실수요자가 필요로 하는 주택 수보다..

주말마다 부동산 앱을 켜서 '여기는 비싸네, 여기는 애매하네' 하고 혼자 결론 내리고 닫아본 적 있으신가요? 저도 그랬습니다. 3년 전 전세 만기를 앞두고 몇 달째 살까 말까만 반복하면서, 정작 부동산 사무실 문은 한 번도 열어보지 못했습니다. 그 사이 눈여겨보던 단지들은 조금씩 올라 있었고, 저는 조정이 오겠지 하며 또 미뤘죠. 현장에서 천 번 넘게 임장을 다닌 베테랑 투자자의 이야기를 접하면서, 그 시절 제가 왜 결정을 못 했는지 비로소 이해가 됐습니다.임장은 정보가 아니라 확신입니다요즘은 로드뷰로 골목을 살피고, 유튜브로 단지 전경을 보고, AI에게 입지를 물어볼 수 있는 시대입니다. 그런데 화면으로 얻은 것들은 결국 정보일 뿐입니다. 직접 걸어봐야만 확신이 생기고, 그 확신이 있어야 전 재산이 들..

저층과 고층의 시세 차이가 10%를 넘는 순간, 선택 기준이 바뀝니다. 이 단순한 수치 하나를 몰랐던 게 제 친구를 1년 반 동안 결정 못 하게 만들었고, 결국 그 사이 원하던 매물이 1억씩 올라버렸습니다. 완벽한 집을 찾으려다 아무것도 못 잡는 것, 생각보다 훨씬 흔한 일입니다.매물비교, 막연히 "좋은 집"을 찾고 계신 건 아닌가요?제 친구 얘기를 먼저 꺼낼 수밖에 없습니다. 그 친구는 진짜 꼼꼼한 성격이라 엑셀 파일 하나를 만들어서 단지마다 평단가, 역까지 거리, 연식, 학군 점수까지 표로 쫙 정리해뒀습니다. 옆에서 보면 거의 부동산 애널리스트 수준이었어요. 그런데 정작 1년 반 동안 결정을 못 했습니다. A단지는 역이 가까운데 연식이 아쉽고, B단지는 신축인데 언덕이 있고, C단지는 다 좋은데 1억..

올해 상반기, 주가가 세 배 가까이 오르는 동안 소비와 투자는 동시에 3%대 넘게 줄었습니다. 주가가 오르면 경제도 좋아진다고 배웠는데, 현실은 정반대로 가고 있는 겁니다. 제 주변에서도 빚을 내 레버리지에 올인했다가 반대매매를 당한 친구를 직접 봤기 때문에, 이 괴리가 단순한 통계 이야기가 아니라는 걸 몸으로 압니다. 지금 국민연금이 처한 딜레마가 왜 개인 투자자의 일상까지 흔드는지, 차근차근 짚어보겠습니다.연기금 리밸런싱, 왜 이렇게 시장을 뒤흔드는 걸까작년에 친구와 술자리에서 이런 말을 들었습니다. "넌 적금이나 ISA에 묵혀두냐, 지금이 기회인데." 그때 그 친구는 신용융자까지 당겨서 단일 종목 레버리지에 전 재산을 밀어 넣고 있었습니다. 신용융자란 증권사에서 돈을 빌려 주식을 사는 방식으로, 주..